SCPI et OPCI : à chacune son placement

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Après avoir, dans de notre précédent article, fait l’éloge du Fonds Valeurs Féminines, nous allons, cette fois-ci, vous présenter deux produits :

• La SCPI (société civile de Placements immobilier), aussi appelée « Pierre Papier ».
• L’OPCI (Organisme de placement collectif immobilier).

Ces investissements qui peuvent sembler abstraits travaillent, en réalité, autour d’une même thématique : l’immobilier.

Vous souhaitez investir une partie de votre épargne et recevoir éventuellement un complément de revenus, c’est possible tant sur l’un que sur l’autre. Cependant, il faut noter que les frais à l’achat et la fiscalité sont sensiblement différents.

Vous aimeriez investir dans un bien locatif pour vous construire progressivement un patrimoine immobilier dans des proportions raisonnables et ne pas avoir à supporter directement les aléas d’un locataire ou d’une copropriété trop gourmande, la « Pierre Papier » est faite pour vous. Nous attirons tout de même votre attention sur différents points lorsque vous verrez votre conseiller :

1/ Préférez une diversification géographique à dominante européenne, voire internationale, notamment Paris pour la solidité de son marché, Dusseldorf en Allemagne pour son prix de foncier moins coûteux, Londres pour ses quartiers d’affaires et son dynamisme.

2/ La détention d’un parc immobilier important dans la SCPI classique est souvent basée d’anciens immeubles qu’il convient d’adapter aux nouvelles normes et dont les loyers sont souvent révisés à la baisse. Il est aussi probable que dans certaines zones géographiques, la vacance d’immeubles s’intensifie et impacte clairement la rentabilité du placement.

3/ Bon nombre d’investisseurs ont opté pour la SCPI pour dynamiser sans prendre de risque sur les marchés actions et tenter de franchir 5% de rentabilité annuelle. Certes, le choix peut s’avérer judicieux et payant, mais il faut toutefois conserver à l’esprit que plus il y a d’investisseurs, plus il y a d’investissements à réaliser, et là, deux problèmes se posent : soit il y a un afflux important de liquidités qui diminuent techniquement le rendement futur, soit il y a un risque d’achats hasardeux de la part de sociétés de gestion.

4/ Les frais de souscriptions des SCPI classiques sont assez élevés, en général entre 8 et 9 % (frais de notaires, notamment), soit environ 2 ans de rendement hors valeur liquidative.

5/ La SCPI est assujettie au revenu foncier et peut, dans certains cas, alourdir la base taxable du contribuable, diminuant ainsi largement la performance du placement.

Outil de diversification du patrimoine, la SCPI est un produit de long terme désormais accessible à tous et qui peut être souscrite à tout moment.

Astuce : Si vous le pouvez, privilégiez de loger votre SCPI classique dans un contrat d’assurance vie classique pour des raisons de fiscalité et de transmission.

Face à la SCPI, l’OPCI présente un certain nombre d’atouts non négligeables, notamment sa structure juridique qui diminue de moitié les frais de souscription (il n’y a pas de frais d’enregistrements). Plus récente que la SCPI, l’OPCI gère un patrimoine moins important, donc plus lisible pour l’investisseur.

Les immeubles sont souvent neufs ou de réhabilitation récente, ce qui induit une plus grande rentabilité du fait de la réduction des charges d’exploitation. Les baux aussi sont plus récents et la vacance des locataires est moins importante que dans les SCPI classiques.

Les revenus ne sont pas des revenus fonciers, et la diversification géographique des immeubles est plus nette dans les OPCI que dans les SCPI de par sa structure récente.

Certaines sociétés de gestion dédient un site Internet exclusivement à l’OPCI, ce qui permet de visualiser aisément les immeubles en détention et la zone géographique. En outre, tout comme la SCPI, l’OPCI peut être logée dans des contrats d’Assurance vie, dont l’intérêt fiscal et de transmission demeure.

Le petit plus : vous percevez déjà des revenus fonciers et dès que vous touchez 2 euros, les impôts vous courent après pour vous en réclamer un, optez pour la SCPI à déficit foncier.

A bientôt pour de nouvelles aventures.

Par D. ROCHE.